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av splitter11月,债务发行和批准速度加快,住房企业正忙于用新债偿还旧债。

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    编者按:本文摘自《微信公共号码:和讯房地产》(ID:和讯大厦)。作者:刘宝丹。36氪住房企业授权转印的债务审批速度加快,成为11月最重要的行业现象,伴随着住房企业债务发行数量和成本的增加。据和讯房地产业不完全统计,目前至少有14家房地产公司发行债券,其中大多数公司的利率高于去年的平均融资水平。就目前的融资环境而言,总体形势仍不宽松,但有些住房企业感觉比以前好多了。在房地产业调控基调没有改变的情况下,人们必然会猜测,债务发行和批准的速度将会加快。但是,一般认为,这与住房企业债务的集中到期日有关。只有以“偿还旧债”为主要目的的债务发行,才会在审批速度上非常快。事实上,虽然房企纷纷相继出台。债务,但债务规模没有增加。众所周知,自2017年以来,我国房地产业已逐步进入最严格的监管状态。同时,融资困难也成为行业发展中普遍存在的现象。在此背景下,房地产企业的现金流量和融资状况引起了人们的广泛关注。与以前中断发债的情况相比,很显然,11月份,住房企业的发债工作已经更加顺利,尤其是随着批准的步伐加快。某知名证券公司首席分析师近日注意到,11月份,住房企业发行债券的批准速度确实加快了。但是,他说,这并不意味着住房企业的融资环境发生了重大变化,住房企业的融资环境仍然紧张。房地产公司的副总裁也感受到了这种变化,他今年多次主导债券发行。用他的话说,11月发行债券的批准速度可以形容为“快得多”。然而,他的感觉是,目前的住房企业融资环境比以前更好。一般来说,融资环境可以在大约一个月内完成,从批准到完成债务发行。一位接近上海证券交易所的人士告诉和讯房地产,房地产行业比较复杂,除了上海证券交易所,还需要得到证监会的批准。总体而言,房地产企业发行债券的审批速度比较正常。然而,以“偿还旧债”为目的发行的债券确实更快,但这不是房地产线。专业专有,但整个行业的现象。通过对和讯房地产的分析,发现房地产企业的债务发行成本普遍较高,房地产企业的债务发行速度正在加快。据和讯房地产业不完全统计,截至11月22日,恒大、荣庄、和景泰富、泰晤士报、雅居乐等至少有14家发行债券的住房企业。根据下表,除了个别住房企业,大多数住房企业的融资利率高于2017年的加权平均融资成本。Hejingtai两年期4亿美元债券的利率为9.85%,高于去年5.8%的平均融资成本,中国三年期公司债券的融资利率为7.5%,略高于去年6.24%的平均融资成本。资料来源:在房地产行业监管的语气没有改变的情况下,房屋企业公告、公开数据或房屋企业部门债务集中的主要原因是不可避免的。但是,从行业角度看,加快债务审批的原因是简单的,主要与住房企业的债务集中有关。根据恒大研究所的数据,到2018年6月底,住房企业的利息负债余额约为1.92万亿(不包括私人融资和类似金融机构的贷款)。规模最大的是房地产开发贷款。2018年下半年,住房企业到期需要偿还的债务约为2.9万亿。上述分析人士认为,最近房屋企业发行的债务主要是“以新债还旧”,因此审批速度非常快,房屋企业债务规模并没有实际增加。最近,标准普尔发布了一份研究报告,称恒大地产计划增发5.65亿美元的2020年到期债券,这将有助于进一步缓解公司短期债务偿还的压力,并改善大规模的非标准融资。恒大地产表示,为了发行债券,其将用于对现有外债进行再融资,标准普尔认为这将有所帮助。这将有助于稍微降低恒大地产的短期债务水平。以时代中国为例。11月20日,《泰晤士报》中国版宣布,将以10.95%的年利率发行2020年到期的3亿美元优先票据。《泰晤士报》中国版表示,为了发行票据,它打算利用一些现有的债务再融资和一般营运资本。根据Win提供的数据,《泰晤士报》中国截至2019年3月21日将有两笔债务,总计约6.88亿美元。还债也是用来积水的。11月16日,Aquile宣布将以9.5%的票面利率发行2020年到期的4亿美元优先票据。Aquile表示,它打算用这些票据的净收益对一些现有的国内和海外负债进行再融资。据协调纵向战略管理集团创始人黄立冲(音译)说,大约一两年前,许多住房企业投入了数千亿美元,导致大量资金用于购买土地支出,加上限购限贷政策,住房企业现金流量紧张。没有频繁的融资,就很难维持下去。因此,住房企业的融资只是借新还旧。在上市分析师看来,发行债券只能暂时缓解住房企业的债务压力。归根结底,住房企业现金流量的解决有赖于住房企业的高周转回报率。

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